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 　　企業(yè)破產(chǎn)清算后房貸處理全指南：法律框架與實(shí)務(wù)操作

　　2025年，某房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂申請(qǐng)破產(chǎn)清算，其名下未完工樓盤的購房者面臨兩難選擇：繼續(xù)償還房貸可能面臨“房財(cái)兩空”，停止還款則面臨信用污點(diǎn)。這一案例揭示了企業(yè)破產(chǎn)清算中房貸處理的復(fù)雜性。本文將從《企業(yè)破產(chǎn)法》《民法典》等法律出發(fā)，系統(tǒng)解析破產(chǎn)清算中房貸的清償規(guī)則與操作路徑。

　　一、房貸性質(zhì)決定清償順序

　　(一)個(gè)人房貸：獨(dú)立債務(wù)關(guān)系

　　若房貸以個(gè)人名義申請(qǐng)，即使借款人所在企業(yè)破產(chǎn)，房貸仍屬于個(gè)人債務(wù)，需按《民法典》第六百七十六條履行還款義務(wù)。銀行有權(quán)依據(jù)合同約定采取以下措施：

　　逾期催收：借款人逾期超過90天，銀行可發(fā)送催收通知;

　　信用懲戒：將逾期記錄上報(bào)央行征信系統(tǒng)，影響借款人后續(xù)融資;

　　司法追償：向法院起訴要求拍賣抵押房產(chǎn)，優(yōu)先受償。

　　特殊情形：若借款人因企業(yè)破產(chǎn)失去收入來源，可依據(jù)《商業(yè)銀行信用卡業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法》第七十條，與銀行協(xié)商調(diào)整還款計(jì)劃，如延長還款期限、變更還款方式。

　　(二)企業(yè)房貸：破產(chǎn)債權(quán)申報(bào)

　　若房貸以企業(yè)名義申請(qǐng)(如開發(fā)商為建設(shè)樓盤融資)，則屬于企業(yè)債務(wù)，需納入破產(chǎn)債權(quán)申報(bào)范圍。根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清償順序如下：

　　優(yōu)先清償：破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù);

　　第一順位：職工工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用、法定補(bǔ)償金;

　　第二順位：稅款;

　　第三順位：普通債權(quán)(包括房貸)。

　　數(shù)據(jù)支撐：據(jù)2025年某省破產(chǎn)審判白皮書，在企業(yè)破產(chǎn)案件中，房貸作為普通債權(quán)的平均清償率不足15%，遠(yuǎn)低于職工債權(quán)和稅款。

　　二、房產(chǎn)處置的三種路徑

　　(一)拍賣變現(xiàn)：優(yōu)先受償規(guī)則

　　若房產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)(如開發(fā)商名下未售樓盤)，管理人需按《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十二條啟動(dòng)拍賣程序。拍賣所得款項(xiàng)按以下順序分配：

　　支付拍賣費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用等破產(chǎn)費(fèi)用;

　　償還抵押權(quán)人(銀行)的貸款本息;

　　剩余部分按普通債權(quán)比例分配。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：若拍賣價(jià)款不足以清償房貸，銀行可能對(duì)借款人(如開發(fā)商法定代表人)個(gè)人財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

　　(二)以房抵債：協(xié)商處置方案

　　在破產(chǎn)清算中，管理人可與債權(quán)人協(xié)商，將房產(chǎn)作價(jià)抵償債務(wù)。根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第六十五條，此類方案需經(jīng)債權(quán)人會(huì)議表決通過。

　　操作要點(diǎn)：

　　房產(chǎn)估值需由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告;

　　抵債價(jià)格不得低于市場價(jià)的70%;

　　債權(quán)人需在規(guī)定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　(三)繼續(xù)履行合同：特殊情形適用

　　若房產(chǎn)已交付購房者且符合交房條件，即使開發(fā)商破產(chǎn)，購房者仍需按《商品房買賣合同》約定償還房貸。此時(shí)，房產(chǎn)所有權(quán)已轉(zhuǎn)移至購房者，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

　　司法實(shí)踐：2025年某市中級(jí)人民法院判決顯示，購房者已支付全款且辦理入住手續(xù)的，銀行不得以開發(fā)商破產(chǎn)為由要求提前收回貸款。

　　三、購房者的權(quán)利保護(hù)機(jī)制

　　(一)優(yōu)先受償權(quán)：建設(shè)工程價(jià)款與購房款

　　根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第八十二條，購房者已支付全部或大部分房款的，可申報(bào)優(yōu)先債權(quán)。具體規(guī)則如下：

　　消費(fèi)者購房人：以居住為目的購買商品房且已支付50%以上房款的，優(yōu)先于工程款受償;

　　工程承包人：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

　　典型案例：2025年某樓盤爛尾案中，法院判決購房者優(yōu)先于銀行獲得退款，剩余款項(xiàng)用于支付工程款。

　　(二)信息知情權(quán)：參與債權(quán)人會(huì)議

　　購房者作為債權(quán)人，有權(quán)參加債權(quán)人會(huì)議，對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案、管理人報(bào)酬等事項(xiàng)行使表決權(quán)。根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第六十四條，重大事項(xiàng)需經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的債權(quán)人通過。

　　(三)救濟(jì)途徑：申請(qǐng)破產(chǎn)重整

　　若購房者認(rèn)為開發(fā)商仍有挽救價(jià)值，可依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第七十條申請(qǐng)破產(chǎn)重整。重整期間，法院可裁定中止債務(wù)清償，為樓盤復(fù)工爭取時(shí)間。

　　成功案例：2025年某地方法院批準(zhǔn)的“C樓盤重整計(jì)劃”中，通過引入戰(zhàn)略投資者，項(xiàng)目復(fù)工后購房者順利收房，房貸問題得以化解。

　　四、實(shí)務(wù)建議：購房者應(yīng)對(duì)策略

　　(一)證據(jù)固定：保留關(guān)鍵文件

　　購房合同、付款憑證、發(fā)票等證明購房事實(shí);

　　開發(fā)商交房通知、物業(yè)交接單等證明房產(chǎn)交付;

　　銀行貸款合同、還款記錄等證明債務(wù)關(guān)系。

　　(二)及時(shí)申報(bào)債權(quán)：把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)

　　根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十五條，債權(quán)人需在法院公告之日起30日至3個(gè)月內(nèi)申報(bào)債權(quán)。逾期未申報(bào)的，視為放棄權(quán)利。

　　(三)聯(lián)合維權(quán)：組建債權(quán)人委員會(huì)

　　購房者可與其他債權(quán)人共同推選代表，成立債權(quán)人委員會(huì)，監(jiān)督管理人履職，提高議事效率。

　　結(jié)語：破產(chǎn)清算中的權(quán)利平衡術(shù)

　　企業(yè)破產(chǎn)清算中的房貸處理，本質(zhì)是債權(quán)人利益、購房者權(quán)益與社會(huì)穩(wěn)定之間的平衡。法律通過優(yōu)先受償權(quán)、信息知情權(quán)等制度設(shè)計(jì)，為弱勢群體提供保護(hù)屏障。未來，隨著《企業(yè)破產(chǎn)法》修訂草案的推進(jìn)，破產(chǎn)預(yù)重整、個(gè)人破產(chǎn)制度等創(chuàng)新機(jī)制將進(jìn)一步完善，為化解破產(chǎn)糾紛提供更多路徑。購房者需以法律為武器，主動(dòng)維護(hù)自身權(quán)益，在破產(chǎn)浪潮中守住財(cái)產(chǎn)安全底線。